潮水退去时，方知谁在裸泳。
时隔一年多，曾经一盘难求的光明如今竟然门可罗雀，为了加紧去化，开发商们都在打折促销了——
地段还不错的深业云筑一拿到预售证，开发商直接就打出3个折扣方案：
现场优惠申请享99折；i深圳登记冻资享97折；开盘专属享97折；约4.7万/㎡的备案价算下来折后均价约4.37万/㎡。
另一边新盘扎堆的凤凰街道，特发观月台开盘即打91折，约4.69万/㎡的备案均价直接降到了4.28万/㎡。
就连宝安沙井的招商雍和府都推出登记即减3万/套的优惠、西乡的山海公馆也启动了开盘折扣促销——·
但即便开发商这么卖力地促销，市场的反应依然非常平淡——
特发观月台当天去化只有166套，不到五成；山海公馆，推出501套住宅，诚意登记结果仅107批。
难道是深圳的刚需不够用了？还是深圳西部楼盘不香了？
不全是，准确来说，在整个低迷的市场环境之下，大部分的购房者还是以观望为主；
在政策没有宽松、片区没有利好的背景下，如果产品本身缺乏足够的吸引力，仅靠开发商摇旗呐喊、打折促销等手段是很难吸引刚需上车的。
01、网红光环褪去，产品自身竞争力不够
深圳新盘闭着眼睛买的时代早已经过去，特别是随着网红片区热度的下降，像凤凰、沙井板块的新盘不再像以前那样抢手。
2021年的电建洺悦鹏著花园、金茂公园里等新盘的去化速度明显低于市场预期，而2022年率先入市的安联尚璟府可以说是彻底遇冷。
网红盘都不好卖了，特发观月台的信心不足也可以理解，但开盘的优惠力度如此之大，和自身产品存在的硬伤离不开关系。
项目首先面临一大难题，就是噪音问题。
特发观月台位于光明凤凰社区，光明城高铁站的西北侧，地块南侧紧挨着龙大高速，西侧紧挨着光明主干道光侨路。
这两条道路一条作为光明连接周边区域的高速路，另一条作为光明区域内的主干道，两条道路平日里车流量很大，这就会给项目带来不可避免的噪音等不良影响。
另外再加上旁边高铁站的影响，网友们对项目的噪音担忧不无道理。
其次就是项目周边的环境一般，配套较欠缺。
特发观月台的占地面积很小，仅有约1万㎡，总建面也只有约5.3万㎡，没有大社区，没有自带的大型商业配套规划等等。
即使是刚需上车，再低的要求也会希望有个配套完善的项目吧，而旁边体量更大的中海观园显然更有优势。
同样有着“硬伤”的京基智农山海公馆也面临去化艰难的困境。
位于宝安西乡的山海公馆原名为山海上园三期，坐落在宝安区西乡宝安前海宝安大道和铁仔山公园之间。
相对于光明城高铁站的几个新盘，山海公馆的优势明显——
项目体量巨大，总建面约70万平方米，规划有建面约10万平方米的商业，是集住宅、集中式商业、办公及教育等功能及业态于一体的综合体。
项目在铁仔山公园和碧海湾公园之间，周边生态环境较好。
但小区附近也环绕着不少工业区，商业配套不完善；
不过更大的问题是，山海公馆的房屋用途和土地用途虽然是住宅和二类居住用地，但是使用年限只有50年产权。
据界面楼谈报道，这是因为整个山海上园项目的用地前身为为工业用地，转让成居住用地后，土地使用年限依旧为50年。
目前，开发商启动了折扣促销，501套精装住宅，开盘折扣单价约5.88万元/平方米起。
02、新盘扎堆入市，限价盘开始内卷！
看房网认为，造成深圳新盘难卖的另一个主要原因，是深圳楼市供不应求的局面被打破了，卖方市场转变为买房市场。
2022年下半年，仅光明就有不少于20个新盘扎堆入市，限价盘都至少有5个：
联发悦尚居，预计第3季度入市，限价4.53万/㎡。
深房光明里，预计下半年入市，限价4.46万/㎡。
深物业御棠上府，预计下半年入市，限价4.43万/㎡。
中海观园，预计7月份入市，限价4.44万/㎡。
深业颐瑞府，预计下半年入市，限价4.5万/㎡。
2020年深圳不少自媒体都在炒作光明进入5字头时代，现在却没想到价格还“倒退”了两年！
而且为了去化率，开发商们居然都开始比优惠促销，一个比一个卷！
6月，特发观月台项目推出的356套房源，项目开盘即打折，原本4.69万/㎡的备案均价折后售价仅为4.28万/㎡！
需要注意的是，这个盘原本不是限价盘，但是开发商直接甩出91折，折后4.28万/㎡的售价比旁边的中海观园4.4万/㎡的限售价还要低！
但即使如此卖力促销，特发观月台的销售成绩依然不如人意，359套住宅只有218批客户选房，最后去化率不到一半。
03、预期降低了，人们买房意愿不高
不止新盘扎堆入市，政策和行情都打压了购房者的市场预期，导致人们的买房意愿不高，新房成交量一再探底。
6月深圳一手住宅网签1877套，环比上月下降了34.2%，连二手的成交量都没超过。
除了政府限价的打压之外，就是现在购房者们的信心普遍不足。
如果有价格倒挂一千万的房子，谁不是拼了命的往里抢，海德园的日光就说了一个很现实的问题——
不是大家不买房了，而是购房者比以前更加谨慎了。
深圳的购房需求一直都在，只是在现在这样的行情之下，人们不敢加高杠杆去买房了，房子的投资属性不断在削弱，手里揣着现金似乎比什么都重要。
但对于不少刚需来说，像光明、宝安一些网红盘热度的降低也算是一种利好，毕竟这一年多的泡沫挤出之后，楼盘价格回归正常，人们更方便在深圳买房了。
毕竟首付一百万，就可以上车光明凤凰城，或者能够到润峯云上府这样的大前海板块，也是近几年难得的上车机会了。