热门城市最新房产政策分析(房地产市场发展趋势预测)

文章摘要: 大湾区是中国经济活力最强的区域,没有之一,大湾区第二梯队:东莞、佛山已相继解除了区域限购来带动城市房产交易;3-5月解绑,6月上涨,7月回调,少数城市持续上涨;经过多轮调控,炒房客渐渐离场,开发商也在降负债,市场环境逐渐好转,目前已然是房产市场的谷底,下一步预测会缓慢反弹。

核心要点:大湾区是中国经济活力最强的区域,没有之一,大湾区第二梯队:东莞、佛山已相继解除了区域限购来带动城市房产交易;3-5月解绑,6月上涨,7月回调,少数城市持续上涨;经过多轮调控,炒房客渐渐离场,开发商也在降负债,市场环境逐渐好转,目前已然是房产市场的谷底,下一步预测会缓慢反弹。

1.政策分析:

东莞出台除4大城区和松山湖,其他区域解除限购,“首付2成”起购房;佛山、惠州楼盘评估价上调,降低首付压力;

2.二手住宅网签和新房成交:

多数城市7月存在回调现象,佛山、东莞二手保持增长,东莞、赣州新房涨幅更高;

3.市场预测:

5-6月这一轮上涨的表现,背后实际上是三种力量的推动:政策推动、营销透支和内生复苏,不同城市推动力量不太一样,看房网所在城市中,政策推动的代表:东莞、佛山,营销推动的代表:惠州、中山,内生复苏不太明显,一定要有一个代表,那深圳可以算一个。下半年的复苏会受三方面因素的影响:改善的占比,刚需总量和优劣价格剪刀差,预计下半年成交量暴涨可能性不大,乐观判断会有缓慢的反弹。

政策分析、楼市政策情况,看房观点:
热门城市最新房产政策分析(房地产市场发展趋势预测)_图片1央行降准、降息助力经济稳增长,短期实质稳地产,继续降准、降息纾困实体经济,地产行业有望受益;

调整降负债节奏支持融资需求,因城施策放松刺激,托举并用,调整“认房认贷”支持改善购房;

东莞相继佛山取消大部分区域的限购,放开了口子;

佛山、惠州上调楼盘评估价,降低首付压力;

住宅网签、东莞近两年网签量,看房观点:
热门城市最新房产政策分析(房地产市场发展趋势预测)_图片2作为大湾区第二梯队的代表,2020年有了一个很好的表现,但2021年至今却让人大失所望,好在7月政策推动下,创下了2022年新高,但同比往年,依然要保持警醒,差距甚远。

东莞住宅价格情况
热门城市最新房产政策分析(房地产市场发展趋势预测)_图片3热门城市最新房产政策分析(房地产市场发展趋势预测)_图片4看房观点:

7月东莞在限购上放开口子的政策推动下,商品房住宅价格多数区域表现为上涨,新房相比二手,表现更强,价格越高的区域越表现为上涨,人们在追求住房品质的道路上越走越远;

东莞的房价持续走在成交量的前面,这也是为什么政策给力,成交却始终乏力的主要原因;

1-7月二手住宅网签
热门城市最新房产政策分析(房地产市场发展趋势预测)_图片5看房观点:

不同城市呈现的趋势不太一样,大湾区第一梯队深圳和广州,没有出台有力的相关政策,4月以后网签量趋于平稳,上下浮动不到10%,第二梯队佛山、东莞因政策的有力推动,2022呈现一路上扬的趋势,惠州作为第三梯队的代表,在低水平线上表现稳中有跌,三四线城市的代表赣州,则一如既往的稳定,不输于大湾区惠州。

6-7月二手住宅网签环比
热门城市最新房产政策分析(房地产市场发展趋势预测)_图片6看房观点:

环比6月,7月佛山、东莞持续上涨,涨幅分别为18.6%和17%,也创下两城年度峰值,深圳、广州、惠州、赣州均呈现下跌趋势,其中广州跌幅12.6%;

广州网签量依然遥遥领先,7月7441套,其次是佛山5139套,惠州1089,衡阳最低350套,且仍然呈下跌趋势;

从7月单日网签量看,广州单日最高网签突破300套,东莞168,较上月均有所增长,而佛山247套,深圳148套,较上月均有下降;

九城二手成交效率分析

二手房带看转成交来看,深圳、衡阳带看转成交持续低在30:1以上,东莞本月转成交有所提升,其他城市基本保持不变;2022年的成交转化可以说是持续低,主要原因是刚需客户并没有因为政策松绑表现的过于兴奋,而是相对冷静,“解除限购”对于虹吸群体来说,有一定的吸引力,但会不会是政策出台的短期效应,我们且看佛山、东莞下半年的市场表现,带看转成交与客户新增有直接的关系;


在二手房议价空间上,本月中山也纳入与深圳、惠州并肩的价差大的城市行列,议价空间全市场平均值均超过了10%,对从业人员来说,在业主端维护上属实是一种挑战,而在客户端成交上也存在无限可能,客户主导的市场十分鲜明;通过付款方式的调研,刚需客户并没有因为降低首付、增加贷款额度,降息降准等有力政策而愿意增加杠杆成交,反而在成交量无太大变化时,全款的比例有所上升,消费者抗风险能力明显下降。

新房市场、八城1-7月新房住宅网签
热门城市最新房产政策分析(房地产市场发展趋势预测)_图片7看房观点:

深圳、广州、佛山、珠海、中山、惠州在下半年的开场就在回调,营销透支反馈给到了上半年的最后一个月——6月,所以6月均是他们的峰值;东莞、赣州在下半年的开场表现相对给力,是否会像佛山一样出现政策短期效应,需持续关注。

九城新房成交
热门城市最新房产政策分析(房地产市场发展趋势预测)_图片8看房观点:

新房相比二手,曲线坡度明显,不稳定因素更多,看政策、看营销;

7月东莞、赣州涨幅均在60%以上,政策高调,市场提振速度很快,而广州、惠州下滑却在40%以上,深圳、佛山也是超20%以上的下滑,珠海、中山则下降10%以上;

7月中山成了大湾区销冠8258 套,广州、佛山都跌至7000套以内,惠州呈现断崖式下滑,从8551下滑到3882套;

单日成交量来看,没有太大的亮点,佛山单日从800套降至400套。

九城市场效率分析

从成交量看,我们不难判断出成交效率,带看转成交的变化是客户量带来的变化,除东莞、赣州外,其他城市转化率均有所下降;项目开渠率继续提升,开发商回款周期基本不变;多数城市客户量骤减,成交价格均下跌,东莞除外;通过调研经纪人的新房成交难度变化趋势看,除东莞、赣州表现相对乐观,其他城市认为成交难度在加大;

市场预测、城市市场预测

上半年的小复苏,核心特征:存量刚需转化为主导,政策改变存量观望群体预期,限购解除带动周边虹吸群体入市,转化率提升带动成交量上升,但相对比较温和,所以很难大幅上涨——暴涨难;


下半年以东莞为首的二线城市代表,限购解除政策的出台有力的推动了市场成交,预计会继续优化“认贷认房”标准、降低首付比例和房贷利率、降低交易税费等政策或持续,降低购房者的置业成本;


影响下半年复苏的三大因素是:改善的占比,刚需总量和价格剪刀差,刚需改善群体需求的可持续性,主要表现为学区的强流转、资产优劣置换及家庭生命周期变化,如新增人口、新婚、老龄等,改善需求群体预计在8月将逐渐入市释放,拉动后续市场恢复,这是相对乐观的一面;


而刚需总量和价格剪刀差,则是相对悲观的影响因素,刚需客总量不足,改善置换周期拉长,资产加速分化,腰部改善力量购买力断档,成交向主城、配套优质板块集中,优质板块“涨多跌少”,优劣资产价格剪刀差扩大,入市周期拉长,对交易的短期刺激作用被拉平,从而影响下半年复苏。

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